20個人的小團隊，一個月的時間，在上海地區(qū)促成了800多單房屋租賃成交，人均42單。這是互聯(lián)網(wǎng)租房服務(wù)平臺“嗨住”2016年3月在上海地區(qū)剛剛創(chuàng)造的一個新記錄。
這個記錄很了不起嗎？數(shù)據(jù)的對比更能直接說明問題。傳統(tǒng)的線下房產(chǎn)中介公司，如鏈家、我愛我家之類的單個經(jīng)紀(jì)人平均每月只能完成4單合同。一些新興的互聯(lián)網(wǎng)中介，人均效率也不過每月成交6單左右。對比之下，“嗨住”幾乎實現(xiàn)了效率的指數(shù)級增長。
這一事實意義重大，正是因為房屋租賃的“低效”，過往根本不存在一家能夠單純依靠租賃業(yè)務(wù)長期存活的中介公司或平臺，畢竟月均4單的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人租賃效率，只夠勉強覆蓋經(jīng)紀(jì)人自己的工資和獎金而已。而雖然2015年初線上租房市場開始涌現(xiàn)去中介化的趨勢，但到目前為止還沒有太成功的案例，直到“嗨住”最新獲取的成績。南寧網(wǎng)站建設(shè)
“嗨住”的數(shù)據(jù)至少提供了一種新的可能——單靠房屋租賃的中介業(yè)務(wù)也能活著很滋潤。
這似乎還不是偶然，人均42單是“嗨住”在上海的記錄；在杭州，“嗨住”的10人小團隊也在一個月完成了350單交易，人均35單。
“住房租賃市場的發(fā)展趨勢帶來了‘嗨住’的成功?！毕那鄬帲班俗 钡膭?chuàng)始人這樣總結(jié)，“這個趨勢就是越來越多的職業(yè)房東進場，讓租房的B2C模式成為可能”。B2C模式是效率大為提升的核心原因。
“嗨住”專注做合租，這是從創(chuàng)業(yè)一開始就確定的細分市場。之所以選擇這個戰(zhàn)場，開始主要是因為競爭者少，因為沒多人瞧得上這個市場。
在傳統(tǒng)中介眼中，價值最高的無疑是二手房買賣業(yè)務(wù)，其次是整套房屋的租賃，最后才是幫人拼湊的合租。無論是哪項業(yè)務(wù)，過去都得業(yè)務(wù)員帶著租客跟房東見一面商談，所不同的是，二手房買賣的傭金是房款的2%，而租賃只能收到大約一個月的租金作為中介服務(wù)費。想想也知道，以一間房，甚至一張床位的月租金作為中介服務(wù)費的合租業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)中介眼中有多么低端。
但換個角度來看，或許就會得出完全不同的結(jié)論?！胺?wù)年輕用戶的生意是最容易互聯(lián)網(wǎng)化的?！毕那鄬幏Q。合租的用戶一般是畢業(yè)5年以內(nèi)的大學(xué)生，他們是非常重度的互聯(lián)網(wǎng)使用者，因為收費低，現(xiàn)有的傳統(tǒng)中介又不愿意服務(wù)他們。他們只能去遍地是假消息、釣魚貼的58，很辛苦的找各類租房信息。嗨住認(rèn)為這些合租生意就如同滴滴服務(wù)的出租車，雖然不賺錢，但是可以快速地獲得流量和口碑。而有了這些流量，就可以讓用戶選擇愿意付費的職業(yè)房東的青年公寓或者合租。
相比耗費人力、低效率的線下看房，有些平臺直接放棄了提供類似線下服務(wù)，只做單純的租賃信息發(fā)布平臺，如58同城。帶來的問題是，沒有實地走訪的信息準(zhǔn)確率極低，虛假房源、中介冒充等現(xiàn)象層出不窮，租客常常連打七八個電話才約到一個靠譜的房源。但這些現(xiàn)象在“嗨住”的平臺上并不存在。根據(jù)“嗨住”自己的數(shù)據(jù)，其平臺上的房源信息準(zhǔn)確率達到了75%，遠遠超過目前單純做房屋出租信息發(fā)布的一些互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)。
“嗨住”的另一個戰(zhàn)略選擇——將小B市場作為重點突破口。
小B，就是職業(yè)二房東，租房市場里面的“快車”和“專車”。這些“職業(yè)二房東”們過去和中介公司的合作非常松散，多數(shù)時候往往通過在網(wǎng)上發(fā)布一兩條優(yōu)質(zhì)“釣魚”信息，在吸引到租客來電之后，再推薦其他的房源。這一做法看似簡化了二房東自己的工作效率，卻在網(wǎng)絡(luò)上造成了很多信息干擾，也成為許多互聯(lián)網(wǎng)租房社區(qū)信息準(zhǔn)確率極低的原因之一。
“嗨住”很大一部分人工，就用于和這些職業(yè)二房東打交道上。創(chuàng)下成交記錄的“嗨住”上海團隊20個人嚴(yán)格來說都不是傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人。他們分成兩組進行工作，其中10人小團隊負責(zé)線下拓展房源，勸服“職業(yè)二房東”嘗試“嗨住”的渠道就是他們最重要的工作。
將所有房源都公布出來，是“嗨住”對職業(yè)二房東的要求。
經(jīng)過長時間的磨合，目前越來越多的二房東選擇相信“嗨住”，并在“嗨住”平臺上登記自己所有的房源，這讓“嗨住”取得了對其他平臺的一個優(yōu)勢——房源數(shù)量。
目前在上海，嗨住已經(jīng)有 13000間房源（加上已租房源，后臺共有數(shù)十萬間），這一數(shù)字超過包括58同城在內(nèi)的所有網(wǎng)站和中介。更為重要的是，約有30%的房源為獨家房源，為“嗨住”平臺獨有。這些獨家房源的貢獻者，很大部分就是這些職業(yè)二房東們。夏青寧說，要把房源做扎實就難以快起來，這個過程要講求效率、成本，以及每個房源的轉(zhuǎn)化率，“嗨住”在2015年便一直聚焦在房源這塊。
[嗨住團隊]
聚焦合租市場，打通小B房源，這讓“嗨住”取得了大量房源，構(gòu)成了對用戶的吸引。事實上，在上海，“嗨住”也成為流量僅次于58同城的住房租賃平臺。但要達到高效，“嗨住”還有一步要走。
無論每月人均42單還是35單，這都是傳統(tǒng)中介無法達成的目標(biāo)。帶用戶看房要消耗大量的時間，也是傳統(tǒng)中介效率低下的原因。要提高效率，必須去線下化。
但問題是，去線下化之后，會給業(yè)務(wù)開展帶來一系列的考驗。如何避免用戶逃避中介費？如何確保房源真實性？如何確保房源的實時有效性。58同城在租房中介領(lǐng)域就陷入這一困境。
“嗨住”的解決方案是，去線下，但不去服務(wù)。
“帶用戶看房，是包含了很多服務(wù)在里面的，簡單的線上化，必然丟掉服務(wù)，也必然丟掉業(yè)務(wù)?！毕那鄬幏Q，如何實現(xiàn)服務(wù)線上化，是“嗨住”成功的第二步。
夏青寧表示，“嗨住”將房源管理的整個流程都進行了數(shù)據(jù)化，得益于在藝龍工作時（任藝龍 VP）和酒店打交道的經(jīng)驗，“嗨住”現(xiàn)在也采用了一套酒店 OTA 的運營管理辦法，前期通過 E-booking 和呼叫中心來運營。前面說到“嗨住”上海20人團隊中，另外10人就是負責(zé)這些系統(tǒng)線上運營的管理。
E-booking和呼叫中心是“嗨住”高效管理的關(guān)鍵。雖然看房過程由用戶直接聯(lián)絡(luò)房東完成，但“嗨住”并不是完全不在場。首先用戶打給房東的電話由一個400電話系統(tǒng)分配，而不是直接打到房東的手機或座機上；然后“嗨住”通過對聯(lián)絡(luò)過程的部分監(jiān)控，并采用電腦語音識別技術(shù)加人工核實，實現(xiàn)了對傳統(tǒng)中介工作的流程再造。
以此線上的監(jiān)測辦法，“嗨住”會自動下線已出租的房源，會主動向租客推薦幾次他們認(rèn)為更適合的房子，過去傳統(tǒng)中介在線下面對面的服務(wù)，“嗨住”大部分都能通過電話方式在線上解決。
另外，用戶自己也可以對平臺房源進行舉報，已租房源、中介代理等情況都可以是被舉報的理由，舉報核實之后用戶可以得到租金代金券的獎勵。這樣借助用戶的力量也提升了“嗨住”系統(tǒng)的運行效率。
更關(guān)鍵的是，這樣一套系統(tǒng)跑了大半年之后，“租房生態(tài)圈”的良性循環(huán)已經(jīng)形成。房源準(zhǔn)確率越來越高，二房東從“嗨住”平臺上成功的交易比例越來越多，越來越愿意將自己的真實房源在“嗨住”上發(fā)布，甚至獨家發(fā)布，而這反過來也促成了越來越多的房源選擇與越來越多的租客，越來越高的成交率。最終結(jié)果就是，今年3月份嗨住上海人均42單的驚人記錄。
但“嗨住”不認(rèn)為這是公司運營的極限，在一次公司的內(nèi)部講話中，夏青寧提出未來要達到每月人均百單的效率目標(biāo)。
“合租的大多數(shù)都是年輕人?！边@是夏青寧聚焦合租市場的一個重要理由。年輕人會慢慢成長，而在“嗨住”上租房的用戶體驗，會成為他們未來找房子過程中的重要參考，“這里有培養(yǎng)用戶忠誠度的可能?！毕那鄬幏Q。
租賃市場的變化趨勢也越來越讓他興奮。“租賃B端化的趨勢越來越明顯，甚至在整租市場，機會也越來越多。”
58同城曾給出過一組數(shù)據(jù)，在2014年，全國房屋租金達2.5萬億元，并由此產(chǎn)生約250億的中介傭金市場規(guī)模。而這2.5萬億的租金總額中，整套出租占比60%，職業(yè)二房東提供的合租占比18%，個人轉(zhuǎn)租的合租占比20%，另外還有品牌公寓提供的類酒店型合租占據(jù)了約2%的規(guī)模。
“職業(yè)房東的占比在快速上升?！毕那鄬幏Q，這也為“嗨住”的下一步發(fā)展計劃提供了巨大的空間。
市場似乎也為這個判斷提供了依據(jù)，夏青寧總結(jié)，有五波力量在強化租賃市場的B端力量。其中包括，一部分職業(yè)二房東的轉(zhuǎn)型；鏈家、我愛我家等很多傳統(tǒng)中介進入包房租賃市場；華住、七天、如家等酒店力量的參與；萬科、綠地等地產(chǎn)公司的創(chuàng)新；以及優(yōu)家YOU+，寓見等創(chuàng)業(yè)公司在青年公寓領(lǐng)域的嘗試等。
“貨源大幅度增加之后，找客成了一個問題?！毕那鄬帍娬{(diào)，假如這些企業(yè)將在住宅租賃市場創(chuàng)造十幾年前如家、七天、漢庭、錦江之星等商務(wù)連鎖酒店崛起的奇跡變化，那這些項目缺少的恰恰是一個像當(dāng)年攜程那樣的平臺?！啊俗 褪亲≌赓U市場的攜程?！?/span>
2016年9月實現(xiàn)公司盈利，2017年進入全國前十的大城市，開展整租業(yè)務(wù)，并實現(xiàn)2017年4000萬，2018年1.3億的盈利。這是“嗨住”給出的發(fā)展目標(biāo)。
